אתם שומעים את הביטוי הזה כל כך הרבה בהקשר של התחדשות עירונית ולא תמיד יודעים מה זה באמת. כל בניין שאתם עוברים לגור בו או מתעניינים בו, מציין האם עבר תמ"א 38 או לא. חשוב לדעת מדוע הפרויקט הזה חיוני לכל בניין במדינה עם וותק מסוים.
מה זה תמא 38 ולמה זה כל כך חשוב לפיתוח הסביבה העירונית
תמ"א היא בעצם תכנית מתאר ארצית שנכנסה לתוקף בשנת 2005. המטרה שלה היא למגן מבנים קיימים מוותק מסוים מפני רעידות אדמה על ידי שיפוץ וחיזוק שלהם. חוק ההסדרים הוסיף תיקון לתמא 38 והציג פרויקט חדש בשם תמ"א 38/2.
לא מעט אנשים מתבלבלים בין תמא לבין פינוי בינוי ויש הבדל מהותי. פינוי ובינוי הוא פרויקט בו הורסים כליל את המבנים מעל האדמה לצורך בניית מבנים חדשים ומחוזקים יותר. בעוד תמא מחזק ומשפץ מבנה קיים.
כיום, על פי החוק, המבנים הזכאים לפרויקט צריכים לעמוד במספר קריטריונים עיקריים:
- בנייני מגורים משותפים בעלי 2 קומות לפחות, עם שטח כולל של עד 400 מ"ר
- בניינים משותפים שהיתר הבניה שלהם אושר לפני 1 בינואר שנת 1980
- בניינים למגורים משותפים שאינם עומדים בתקן הישראלי לרעידות אדמה
- בניינים שעברו חוות דעת של מהנדס וזקוקים לחיזוק ושפוץ
- בניינים שאינם מיועדים להריסה
מי אחראי על ביצוע הפרויקט?
מי שאמור היה להיות אחראי על הפרויקטים זאת המדינה. זה כולל את העלויות הכלכליות של החיזוק. יחד עם זאת, בשל העלויות, יזמים פרטיים לוקחים על עצמם את העלויות של החיזוק והשיפוץ במבנה תמא וכך מקבלים את האפשרות לבניית יחידות דיור נוספות על מנת להנות מרווחי המכירה שלהן.
על מנת שהתהליך הזה יקרה, על הקבלנים לקבל את הסכמת הדיירים. הדיירים משביחים את הנכס, מעלים את ערך הדירה והקבלנים מקבלים רווח משמעותי מעליית הערך. בסופו של דבר, התוצאה היא שהמדינה ממגנת את התושבים מבלי לשאת בעלות כלל, והיזמים לקחו על עצמם את העלויות.
למה תמ"א 38 טובה לדיירים?
כאשר הדיירים בבניין מחליטים על פרויקט תמא 38 הם מקבלים הטבות התלויות באישור של הוועדה המקומית לתכנון ובניה, ועל כן ההטבות יכולות בעצם להשתנות ממיקום למיקום.
הדיירים מקבלים תוספת לשטח הדירה, כולל ממ"ד ולעתים כולל גם מרפסת. ישנן פעמים שהדיירים מקבלים גם חניה ומחסן בנוסף. לעתים רבות, הבניין משתדרג בתוספת מעלית, בשיפוץ חדר המדרגות, בשיפוץ חיצוני/תוספת ובחידוש תשתיות.
היזמים מקבלים אופציה לבנות דירות חדשות על גג הבניינים. לרוב יהיו אלו דירות גג או פנטהאוזים, שערכן גבוה יותר מדירות רגילות.
ומה לגבי חוות דעת שמאית?
לחוות הדעת השמאית יש חשיבות גבוהה מאד בפרויקטים אלו, בין אם לדיירים ובין אם ליזם. חוות הדעת השמאית מאפשרת לדיירים לבחון היטב את מה שמוצע ולשוחח על כך עם היזמים. ליזמים אפשרות לבחון אם כדאי להם להכנס לפרויקט.
לסיכום, הפרויקטים הללו הם חשובים מאד לבניינים בעלי וותק מסוים שכן עומדים בקריטריונים שציינו לעיל, במיוחד בפן הבטיחותי והמיגוני. לכן ליווי מקצועי איכותי ברמה גבוהה הוא נדרש וחלק בלתי נפרד בפרויקטים מסוג זה.